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Trends des Heilbronner Wohnungsmarkts

Die Corona-Pandemie hat sich nicht nennenswert auf den Heilbronner Wohnungsmarkt ausgewirkt, die erfreulich hohe Bautätigkeit der letzten Jahre hält weiter an. Allerdings kann sie den Nachfragezuwachs nicht decken, so dass es weiterhin einen beträchtlichen Bedarf beim Wohnungsbau gibt. Dies ist das Fazit des städtischen Berichts zur Bautätigkeit in Heilbronn, den die Stabsstelle Stadtentwicklung und Zukunftsfragen erstellt und nun dem Gemeinderat vorgelegt hat.

 

„Der Bericht zeigt: Wir sind auf dem richtigen Weg, dürfen aber bei der aktiven Schaffung von neuem Wohnraum - insbesondere auch bezahlbarem Wohnraum - nicht nachlassen“, sagt Oberbürgermeister Harry Mergel. „Der vorliegende Bericht fasst aktuelle Trends und Erkenntnisse komprimiert zusammen und ist somit eine wichtige Entscheidungshilfe für künftige wohnungspolitische Entscheidungen und Maßnahmen.“ Der Bericht steht daher allen Akteuren und Interessierten online unter www.heilbronn.de/monitor kostenfrei zum Download zur Verfügung.

Mehr Einwohner, mehr Wohnungen - aber weiterhin große Nachfrage

Wichtig für die Bewertung des Heilbronner Wohnungsmarktes ist die Betrachtung von Angebot und Nachfrage. „Wenn wir diese Kriterien gegenüberstellen, dann gab es 2020 bei der Einwohnerzahl zwar einen leichten Corona-Knick“, sagt Thomas Hille, der bei der Stabsstelle Stadtentwicklung und Zukunftsfragen für das Baumonitoring zuständig ist. „Im Vergleich zu 2016 besteht aber nach wie vor ein ‚Nachfrageüberhang‘, den der seither erfreulich hohe Zuwachs an Wohnraum noch immer nicht ausgleichen kann.“

Insgesamt umfasst der Wohnungsbestand in Heilbronn zum Ende des Berichtsjahres 61 707 Wohnungen, die sich auf 21 688 Wohngebäude sowie 2704 Nichtwohngebäude wie Büro- oder Verwaltungsgebäude verteilen. Seit 2016 konnten im Rahmen des Handlungsprogramms „Wohnen in Heilbronn“ insgesamt 2457 Wohnungen geschaffen werden, angestrebtes Ziel waren 2000 Wohnungen. Erfreulich war 2020 auch die positive Entwicklung der Baugenehmigungen, die mit 558 Wohnungen 14,2 Prozent über dem Wert von 2019 lag. „Hier gab es offensichtlich keine coronabedingten Einbrüche, vielmehr reagieren Wohnungswirtschaft, Projektentwickler und private Investoren mit der hohen Zahl an Bauanträgen auf die weiterhin hohe Nachfrage“, erläutert Hille.

Einen Rückgang gab es 2020 allerdings bei der Zahl der fertiggestellten Wohnungen: Hier sank die Zahl vom Rekordwert des Vorjahres mit 888 Wohnungen auf 473 Wohnungen im Jahr 2020 - ein Rückgang um über 50 Prozent. „Doch auch hier gilt: Zwar wurden die hohen Zahlen des Vorjahres nicht erreicht, das Niveau liegt aber trotzdem deutlich über dem der Jahre 2016 bis 2018 und über dem zehnjährigen Mittel von 422 Wohnungen pro Jahr“, betont Hille. Auch im interkommunalen Vergleich der Großstädte in Baden-Württemberg stehe Heilbronn gut da: So seien nur in Freiburg je 100 000 Einwohner mehr Wohnungen fertiggestellt worden als in Heilbronn.

Dennoch ist der Einwohnerzuwachs in Heilbronn noch immer größer als der Zuwachs an Wohnungen, auch steigende Immobilienpreise und Mieten unterstreichen den anhaltenden Bedarf an Wohnraum. Zwar ist im Berichtszeitraum 2020 die Einwohnerzahl coronabedingt leicht um 242 Personen gesunken, aber das ist nicht mehr als eine kleine Delle. Denn im Vergleich zu 2016 gibt es bei der Einwohnerzahl unter dem Strich ein deutliches Plus von 2442 Personen (1,93 Prozent), zum Stichtag 31. Dezember 2020 zählte Heilbronn damit 128 999 Einwohner. Die größte Zuwanderungsgruppe bilden vor allem die 18- bis unter 30-Jährigen, deren Wanderungsverhalten eng mit dem attraktiven Heilbronner Ausbildungs- und Arbeitsmarkt verknüpft ist und die vor allem preisgünstigen (Miet-)Wohnraum in der Kernstadt favorisieren.

Silberstreifen am Horizont

Trotzdem gibt es für die Beurteilung der Wohnungsmarktsituation mehrere Silberstreifen am Horizont: Zum einen wurden im Berichtsjahr 2020 mehr Wohnungen genehmigt als fertiggestellt, was in den letzten fünf Jahren zu einem Bauüberhang von allein 950 Wohnungen geführt hat - ein Wohnungspotenzial also, dessen Realisierung nun ganz in der Hand der jeweiligen Bauherren liegt und keine baurechtliche Hürde mehr nehmen muss. Und zum anderen weisen verschiedene Indikatoren der Wohnungsversorgung seit 2017 einen leichten Trend zur Entspannung auf, der sich aktuell zu verstetigen scheint, so Hille: „Beispielsweise nimmt die durchschnittliche Belegungsdichte ab, also die Zahl der Einwohner pro Wohnung, und auch die zur Verfügung stehende Wohnfläche pro Einwohner wird wieder größer.“

Geförderter Wohnraum

Seit dem Ratsbeschluss 2018 zu den „Baulandpolitischen Beschlüssen“, die unter anderem eine flexible Quote für geförderten Wohnungsbau bei Wohngebietsentwicklungen vorsehen, sind bereits für 270 Wohnungen Förderanträge gestellt worden. Insgesamt gab es Ende 2020 einen Bestand von 1323 geförderten Wohnungen in Heilbronn, was einem Anteil von 4,5 Prozent an allen Mietwohnungen entspricht - und damit unter dem Fünf-Prozent-Ziel der „Baulandpolitischen Beschlüsse“ liegt. Allerdings wird sich der Bestand an gefördertem Wohnraum mit den Baufortschritten in den größeren Wohngebieten Neckarbogen und Hochgelegen deutlich erhöhen, voraussichtlich auf etwa 1690 Wohnungen bis Ende 2025. „Damit werden pro Jahr durchschnittlich 75 geförderte Wohnungen auf den Markt kommen“, hat Hille berechnet. „Das wird die Zahl der Wohnungen, die aus der Mietpreisbindung herausfallen, mehr als kompensieren.“ 

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